房地产企业投融资管理和表外融资问题与应对（9集）

课程大纲：

　　一、企业管理者必备的十大实施理念

　　二、房地产企业投资概述

　　1、 投资相关概念

　　2、 初始现金流量

　　3、 营业现金流量

　　4、 终结现金流量

　　5、 房地产投资计划的制订

　　6、 房地产投资技巧

　　三、房地产企业项目投资

　　1、 项目投资概述

　　2、 项目投资决策参数的估计

　　3、 项目投资决策方法

　　4、 项目投资决策的其他问题

　　四、房地产企业金融投资

　　1、 金融投资概述

　　(1) 金融投资与实业投资的关系

　　(2) 金融投资与实业投资的区别

　　(3) 金融投资的对象

　　(4) 通过私募股权基金融资、投资

　　(5) 未来预计可使用的金融工具投资的其他途径

　　2、 金融投资产品

　　(1) 债券投资

　　(2) 股票投资

　　(3) 基金和期权投资

　　(4) 期货合约

　　(5) 期权合约

　　(6) 外汇

　　(7) 其他

　　3、 投资活动风险与防范

　　五、房地产企业投资决策与指标计算

　　1、 固定资产更新决策

　　2、 资金限量决策

　　3、 项目筹命不等的投资决策

　　4、 风险投资决策

　　5、 投资决策指标计算

　　(1) 静态投资回收期指标计算

　　(2) 动态投资回收期指标计算

　　(3) 投资报酬率指标计算

　　(4) 净现值指标计算

　　(5) 现值指数指标计算

　　(6) 内含报酬率指标计算

　　六、房地产企业筹融资概述

　　1、 筹融资渠道

　　2、 筹融资方式

　　3、 筹融资类型

　　(1) 债权融资

　　(2) 股权融资

　　4、 股权出让融资

　　5、 增资扩股融资

　　6、 产权交易融资

　　7、 杠杠收购融资

　　8、 风险投资融资

　　9、 投资银行融资

　　10、 国内上市融资

　　11、 境外上市融资

　　12、 买壳上市融资

　　(1) 内部融资和贸易融资

　　(2) 项目融资和政府融资

　　(3) 内部筹融资、外部筹融资、直接筹融资、间接筹融资

　　13、 筹融资策划必须遵循八大基本原则

　　14、 遵循资本结构合理原则

　　15、 筹融资过程必须控制八个关键环节

　　16、 筹融资策划必须树立正确融资理念避免陷入七个误区

　　七、房地产企业筹融资管理

　　1、 股权性筹融资管理

　　2、 债权性筹融资管理

　　3、 混合性筹融资管理

　　4、 筹融资价值管理

　　(1) 资产成本

　　(2) 财务杠杠

　　(3) 资本结构

　　八、房地产企业融资项目包装

　　1、 融资项目包装的含义和内容

　　2、 融资项目包装的主要特征

　　3、 应注意的主要问题

　　4、 融资结构模式设计

　　5、 融资项目包装的资金选择

　　九、房地产企业融资风险防范

　　1、 房地产企业融资风险的种类

　　(1) 利率风险

　　(2) 违约风险

　　(3) 其他风险

　　2、 房地产企业融资风险的成因

　　(1) 风险控制意识不强，融资渠道过于单一

　　(2) 风险体系不健全，评估指标不科学

　　(3) 负合同规模过大，资本结构不合理

　　(4) 风险预警机制不够健全

　　(5) 风险控制手段不佳，管理人员控制水平不高

　　(6) 政策影响

　　3、 房地产企业融资风险防范与对策

　　(1) 拓宽融资渠道实现多元化融资

　　(2) 优化资本结构

　　(3) 建立健全风险预警机制

　　(4) 优化风险评估指标

　　(5) 提高企业资金利用率

　　(6) 创新优化融资风险控制手段

　　十、房地产企业表外融资概述

　　1、 什么是表外融资

　　2、 表外融资的实现方式

　　3、 表外融资对财务状况的积极影响

　　4、 房地产企业表外融资的主要方式

　　5、 房地产企业表外融资的动因

　　6、 房地产企业各利益关系人对表外融资的反应

　　十一、房地产企业表外融资的五种模式

　　1、 通过非并表企业进行常规性融资

　　2、 合并报表内外的明股实债融资

　　3、 通过ABS减少有息负债或进行出表

　　4、 以应付款类科目的形式进行融资

　　十二、房地产企业表外融资存在的问题与对策

　　1、 房地产企业表外融资存在的问题

　　(1) 粉饰偿债能力

　　(2) 隐瞒真实的财务信息

　　(3) 增加投资者和利益相关者的风险

　　(4) 给经营者带来高利润相对的高风险

　　(5) 不同融资方式与会计准则的漏洞

　　(6) 企业通过会计师事务所规避财务风险

　　2、 解决房地产企业表外融资问题的对策

　　(1) 完善会计准则规范弥补漏洞

　　(2) 面对高风险应合理运用表外融资

　　(3) 会计师事务所严格财务报表揭示

　　(4) 加强融资监管指导

　　十三、案例分析

讲师简介：

　　屠建清

　　北京大学博雅、元培工匠高级智库专家、客座教授。高级会计师，中国管理科学研究院商学院客座教授，曾担任国有、民营企业副总经理、筹备上市和新三板挂牌企业财务总监兼总经理助理等高级管理18年、财务中层20年，兼任某会计师、税务师事务所副所长、企业管理顾问、财务顾问16年，特约审计12年。

　　年度获“飞马金奖”荣誉称号，获“共和国建设功臣”荣誉称号，获“世界华人杰出创新人物”等荣誉称号，曾代表CFO、财务总监出席国际财联第41届世界联合大会，曾多次代表财务总监接受财政部《财会信报》采访。

　　获社会科学成果(财税类)3项，在省级以上刊物发表论文120多篇，其中：获国际优秀论文10篇、箸作证书20多份、全国优秀论文一等奖10多篇。