商业地产运营管理案例二

【商业地产运营管理案例二】

六月酷暑，上饶市东方商场张总连续两次到后来营销深圳公司，没有见到后来营销项目总监程海东先生，程总监为东方商场领导对后来营销的信任感动。在六月底，程总监赶到上饶与张总见面，双方就项目合作事宜直奔主题，很快对下一步的合作达成一致意见，双方也相应提出了如下的合作流程：  

（一）成立东方商场项目小组，首先对商场进行实地考察，初步了解当地商业状况和顾客状况。  

（二）进行深入调查并对调查情况进行科学、详尽的分析，同时展开项目营销策划工作。  

（三）在策划方案实施过程中不断对其进行总结、调整和完善。    

实地“考察”   

根据工作安排，从7月3日开始，项目组第一次为期一周对东方商场进行的实地调查工作便陆续展开，调查中，整个上饶市的零售、批发商业并没有后来营销想象的景气，现实的竞争和潜在的竞争可谓异常激烈。   

上饶市市区人口36万人，是一个典型的小工业支撑的农业市，城乡居民消费水平普遍不是很高。信州区不大，但人口密集，零售、批发商店四处林立，店内百货多为一些低档的生活用品，中档品只占少许一部分，这些最简单的供求关系是上饶市整体消费水平最明显的写照；从街上来往的衣着华丽、潮流的女士和内容丰富、新颖的书亭、报亭可以看出，这是一个不断追求时尚、个性、新知的市级城市。   

东方商场，总建筑面积24000㎡，共三层，其中三楼只是作为仓库使用。商场的布局和定位比较混乱，管理人员无所事事，服务员工商品意识不清，服务技巧和水平令人不能接受，令人惊讶的是很多员工在岗期间看书、睡觉、干私活甚至带来小孩，组织机构混乱不清，无管理系统，无专业企划部门，一句话，从里到外，从上到下需要重新组织。 

好在东方商场的张总清楚意识到商场的弊端，而且他是要下大力气来整顿的，所以，对于他来讲，后来营销怎么指出问题和提出问题，都不停的要求秘书记录下来。这让后来营销感到很有信心。  

倾听顾客的声音  

在初期调查中，后来营销与较多的顾客进行了交流，希望从他们中间能汲取一些宝贵的信息。作为一个经营了十多年的老牌商场，东方商场在当地具有很高的知名度，但是这个一直以行业老大自居的商场，也存在着大部分集体商场所具有的弊病：观念落后，缺乏创新。 

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