一、房地产发展的障碍和未来发展趋势
现金流是目前房地产这个行业目前比较急迫的项目,现金流可以发展企业规模,目前整个房地产,资金代表土地,有钱就可以去储备土地,就可以开放项目,就可以多元化发展。房地产行业特殊的经营方式通常会导致现金流流通不畅,房地产供求不平衡也导致房地产行业的业绩发展,而现金流的问题也直接导致房地产行业的经营。近年来为抑制房价恶意抬升对住宅房屋买卖交易进行限制,对于土地购买成本提价50%,种种措施对房地产的快速发展无疑是产生一定抑制作用的。
世界经济循环发展带给中国经济很大的发展机会,而经济的发展势必会产生房地产的发展,同样世界经济循环发展也带给中国威胁,“世界工厂”一旦转移将会大大降低工业土地的需求间接影响办公用房以及住宅用房的发展。经济史传达中国房地产价格趋势,所有国家正在快速发展的时候,当地的土地跟房地产价格会持续上涨直到普通人民无法购买的程序。外商大量进驻中国对房地产产生直接与间接的影响,这些影响可能有外汇收入、外商办公楼宇租赁需求提升、涉外住宅需求提高、酒店业的进一步发展。经过近20年的经济发展,企业家以及社会人民个人累积资金,随着可支配收入的提高,对于生活环境的要求也进一步提高,享受类的产品需求也随之提升、高级别墅、高度度假村以及5星酒店的需求更随之发展。与发达国家比较,同样的GDP下,我国的房地产价格较低,人民自持住宅比例太高,因此国家采用宏观调控的方法,以期中国房地产的发展能尽量与发达国家的一致,所以房地产的价格将会持续增高,对于房屋的所有权将逐步被使用权取代。为保持要中国经济继续保持一定的成长率,房地产价格将会继续上涨
在目前面对这些压力和机会当中,如何利用数字化的管理技术让企业提高,让基业常青,让公司变成10年、20年,甚至100年,超过100年以后的企业?
二、利用精细化管理来发展房地产
吴敬链,中国相当著名的经济学家,他说面临全球经济一体化的压力,缺乏技术优势和资金优势的民营企业家就必须实现产业专业化、管理专业化、资本专业化,坚持精细化发展。我想引用的就是这个“精细化”,利用数字来经营,利用数字来量化的投入跟产出就是精细化。精细化是未来10年的必经之路,随着整个产业进入更规范化的进程,最终使得公司能够永远地生存下去,无论外在环境如何变化,公司成为长远企业的理由就是做到精细化管理。当市场由疯狂转趋稳定以后,营运模式的差异化和管理力度的提升将成为房地产开发企业未来的竞争优势。
比如万科他们已经把房地产当做一个产业来运作,所以生产成本会固定下来,营业收入能够每年在稳步上涨当中,所以能够帮公司的股东创造一个适当的回报率,而大家每年在期待拿到一个回报率的同时市场会认定它的价值,由此产生他的价格,那些风险投资家、一般的散户、机构的投资人、银行体系愿意支持它,因为资金在公司里可以期待长远的回报。进入到产业里面去,房地产是艺术,把艺术变成产业化,它才能够帮助你现金流,所以我特地引用万科、Pulte的例子。进行产业化经营不断地重复,企业才能够变成一个制度和系统存在,里面的内控就很容易控制。
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