商业物业管理案例

【商业物业管理案例】

A商厦是一座豪华商厦，位于北京著名的商业区中央，占地3389平方米，建筑面积20700平方米（地上五层，地下一层），车库面积为4610平方米（地下二层至地下四层）。该商厦的业主具有多样性：原址返迁居多，这其中既有政府商业单位，又有个体商户；既有具现代时尚的知名品牌专卖店，又有风韵独到的百年老字号，共计近50家。该商厦的经营活动也具有复杂性：有返迁业主自己经营，有由业主招商的商户转租经营，有投资商直接招商的商户，也有物业管理企业协助招商的客户。 

一.基本情况  

为赢得对该项目的物业管理权，B物业管理企业组织了精干的专业队伍，对商厦整体情况进行了多次实地考察，经过对开发商工程人员和施工单位的走访，掌握了大量的技术资料，为有目的的投标创造了条件。 

在经营策略上，根据该项目所处的地理位置和周边商业布局，为体现新商厦的特色，物业管理企业提出的整体管理设想是：高档一流、服务到位、管理透明。 

在管理体制上，为做好A商厦物业管理工作，该物业公司成立了“A商厦物业管理分公司”（以下简称“物业分公司”）。物业分公司总经理作为物业管理企业外派项目分支机构负责人，按照垂直领导、总经理负责制的原则，带领分公司全体员工，全面负责A商厦物业管理工作，包括：建立合理的组织架构与人格的培训，在考核合格后上岗；结合商厦实际制定全套的服务标准与管理制等一系列工作。 

考虑到物业管理企业管理零售商业物业的实际困难，以及物业管理与商业管理之间的有效衔接，在机构设置上，除了一般性的服务部门外，特别设立了商场服务部。其主要职能是：衔接众多业主自营及委托经营事宜，检查租赁商户的各行手续是否齐全，办理商户员工进场手续及负责员工进场培训，组织礼仪小姐进行开店、闭店工作，落实商厦灯箱广告及店内POP的统一悬挂，接待购物投诉经营者清楚地认识到这个部门是针对商厦整体商业的综合协调部门，而并不是商业管理部门，以免事后产生不必要的误会。 

经过测验，该商厦的管理费用如下：（1）公共能耗费；271.5万元；（2）设备维护费：36.1万元；（3）工资及福利费：395.8万元；（4）绿化及清洁费：18.6万元；（5）安保费：11万元；（6）办公费：25.9万元；（7）财务及保险费：76.3万元；（8）不可预见费（1%）：8.3万元；（9）管理薪酬（5%）：42.2万元；（10）营业税费：51.6万元。以上费用总计：937.3万元，折合每建筑平米37.7元/月。 

经过努力，该物业管理企业最终在开发商举办的物业管理招标活动中中标，并与开发商签订了为期3年的商厦物业管理委托合同。 

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