房地产资本运营现状及渠道创新

房地产资本运营现状及渠道创新 无论是今年3月17日中国人民银行调整商业银行自营性个人住房信贷政策，还是8月15日央行发布《2004中国房地产金融报告》，都给房地产市场带来了很大震动。伴随银行内部风险意识的加强，“银根”紧缩，今后房地产融资不可能再全部依赖于央行，自有资金、客户资金、垫资等传统的融资方式也面临着变革。 　　目前我国房地产金融的现状主要体现在： 　　一、房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上；住房货币化的改革尚未完全到位，在住房货币化和最低生活保障的关系上尚未找到一个完善的解决办法，从而影响到住宅商品的有效需求能力。 　　二、中国的房地产开发商还不是一种真正以资本的实力、资本的手段来开发的，大多是以银行资金来完成地产整合的。资本最原始的含义，就是指一种融资的功能。 　　资本运作就是利用资本市场，通过买卖企业和资产而赚钱的经营活动，包括企业并购和整合，通过上市融资和出售企业以及资产从而盈利的活动。 简而言之，资本运作就是一种以小变大、以无生有的诀窍和手段。中国资本市场还没有太快的发展，但长期来看中国的贷款市场有很大的潜质，这对地产发展是一个很有利的因素。 　　三、国内房地产企业普遍存在着自有资本投资能力不足的问题，房地产主要的融资方式是银行贷款，宏观调控政策使企业面对的资金压力越来越严峻，最大的影响就是市场上交易量的萎缩，所以传统的通过预售来融资的模式也受到限制，难度在加大，拓宽融资渠道已成为必然的方向与选择。 　　其实当前中国整个市场所能够形成的资本是非常巨大的，关键是资本的持有人和本身项目的提供人在选择中是否有非常丰富的结构化的产品设计，让这些资本与项目有效地结合，整合境内与境外的资本，通过结构化的设计为开发商提供一种更为灵活的融资工具。因而，房地产市场对资金的扩大需求与传统融资渠道变窄之间的矛盾使得房地产业拓展融资渠道成为当务之急。 　　房地产证券化 　　房地产证券化（RealEstateSecuritization），是指把流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产投资权益证券化即商业性房地产投资证券化。它最早出现在20世纪70年代的美国。 　　因为房地产本身的特殊性，其原有的融资方式单一，房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。其实质是物权的债权性扩张，它体现的是资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资，资产本身偿付能力与原始权益人的资信水平被彻底割裂开来。 　　随着我国金融体制改革不断深化、国家金融政策的适当调整和完善，我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、住房金融、保险等多方位、功能齐全的市场体系；随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制，我国已经初步具备住房抵押贷款一级市场的雏形；我国房地产市场体系和证券市场体系初具规模，证券管理、证券交易条件日趋完善，这些都为实行房地产证券化提供了较好的金融市场基础和可行性。 　　房地产证券化有利于提高银行资产的流动性，释放金融风险；有利于拓展房地产业资金来源。目前，我国商品房空置量超过7000万平方米，积压其上的国有商业银行贷款超过2000亿，还有新建的商品房，若要全面启动房市，需要3500亿元的巨额资金，巨大的资金缺口仅靠现有的住宅金融支持是远远不够的，而推行房地产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制；房地产证券化作为重要的金融创新工具，给资本市场带来的重大变化是融资方式的创新，将大大丰富我国金融投资工具，有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性，房地产证券化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款或透支，同时其较低的融资成本有利于提高我国资本市场的运作效率。 　　总之，房地产证券化是一种资产收入导向型融资，以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展。 　　房地产信托投资 　　房地产信托投资，是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。美国是国际上房地产投资信托市场最成熟的国家，房地产投资信托资金也是美国房地产投资的重要来源。 　　房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust, REITs）是由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证（股票、商业票据或债券），向投资大众募集资金，之后将资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。其发行的受益凭证可通过证券公司公开上市流通，比房地产有限合伙方式更具有流动性，且投资者享有不必缴纳公司税项、享受有限责任、集中管理、自由进出转让等优惠条件，在这一利益的吸引下，房地产开发能筹集到更多的资金。通过房地产信托，地产开发商可以从信托投资公司获得信托贷款。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本，节约财务费用，期限弹性较大，可以优化公司结构。 　　REIT s的优势在于其收益高且稳定、风险低、与股票市场相关度很低、流动性好，除此之外，还包括： 　　一、有利于完善中国房地产金融架构。在只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后的状态下，中国房地产金融体系是不完备的。作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金，是对银行信用的补充；房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。它直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。 　　二、有助于疏通房地产资金循环的梗阻。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环并不流畅，存在着较大的金融资源需求无法满足与资源闲置的矛盾。房地产投资信托基金的引入，将一定程度疏通资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的冲击力度，为有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，从而缓解中国金融体系的错配矛盾。 　　综上所述，房地产发展确实需要多元化、多层次的资本市场的融资渠道来支持，以化解或者分解单一靠银行贷款的风险。融资多元化渠道的实现将有助于房地产业本身结构的升级，对其开发方式也会产生很大的影响。从这个意义上说，REITs无疑具有重要的理论与现实意义。但国内尚未成熟的房地产营运模式，构成了内地房地产开发商进行境外融资的障碍。如物业业权、专业管理、基金价格、会计准则和税率等方面的障碍。 　　以目前国内房地产开发商的营运模式，要达到境外监管机构的严格要求，可能需要较长的筹备时间；但从长远来看，目前存在的诸多障碍都将随着内地市场与国际市场的接轨，在未来逐渐得以解决，相信ＲＥＩＴｓ将给国内房地产开发商带来良好的机遇和巨大的经济收益。 　　可以预见，2006年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量；还有房地产投资信托、养老金保险，2005年第三季度全国养老保险参保人数有一亿七千万人，保险金的总收入达到了3476亿元，这样的资金规模对房地产市场的资金来源有很大潜在的供给。